국세청은 2021년 개정 종합부동산세 합산배제와 관련하여 공문을 발표하였습니다. 공문에 수록된 내용 중 임대주택에 대한 Q & A를 정리해 보았습니다. 임대주택이 합산배제 및 과세특례 기준에 해당되는지, 신고를 해야 하는지 평소 궁금증이 있으셨다면 이 글이 도움이 될 것입니다.
임대주택의 종합부동산세 합산배제 조건 변동 사항
2018년부터 임대주택이 종합부동산세 합산배제 조건은 아래와 같이 꾸준히 변동되어 왔습니다.
- (2018. 3. 31 이전 임대등록) 단기 및 장기임대주택 합산배제 허용
- (2018. 4. 1 이후 임대등록) 단기 임대주택 제외. 장기일반민간임대주택만 합산배제 허용
- (2020. 7. 11 이후 임대등록 신청) 장기일반민간임대주택 중 아파트는 합산배제 제외
- (2020. 8. 18 이후) 민특법 개정. 아파트 장기일반민간임대주택 등록 폐지
- (2021. 3. 16 이후) 민특법 추가 개정. 5층 이상 도시형 생활주택을 아파트에서 제외. 민간임대주택 등록 허용하여 합산배제 가능해짐
종합부동산세 정 - 임대주택 Q & A 10가지
1. 임대주택 등록이 자동 혹은 자진 말소되었다면 합산배제 “제외” 신고해야 할까요?
2020년 8월 18일부로 개정된 '민간임대주택에 관한 특별법'으로 단기 임대 및 장기일반 아파트 매입임대주택이 합산배제 대상에서 제외되었습니다. 이로써 기존에 임대주택으로 신고된 해당 주택들은 자동 혹은 자진 말소된 경우 합산배제 '제외(과세대상 포함)' 신고를 해야 합니다.
합산배제 '제외' 신고를 하지 않으면 경감받은 세액과 이에 따른 가산세를 추징받을 수 있습니다.
2. 아파트는 합산배제 임대주택으로 적용받을 수 없나요?
2020년 7월 11일 이후 '민간임대주택에 관한 특별법'에 따라 아파트를 장기일반민간임대주택(매입임대주택)으로 등록한 경우 합산배제 대상에 들지 않게 되었습니다.
그러나 건설임대주택 중에서 장기일반임대주택은 합산배제 임대주택으로 적용받을 수 있습니다.
3. 5층 이상 도시형 생활주택을 임대 등록한 경우 합산배제가 가능한지?
개정 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣(21. 3. 16.)에 따라 5층 이상 도시형 생활주택이 아파트에서 제외되었습니다. 이에 따라 민간임대주택 등록이 허용되어 합산배제가 가능해졌습니다.
그러나 2020. 7. 11. 이후 종전 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣에 따라 2020. 7. 11.∼2020. 8. 17. 사이 등록 신청한 도시형 생활주택은 합산배제 대상이 아닙니다.
4. 합산배제 대상에 변동사항이 없을 경우 올해 다시 신고?
변동사항이 없다면 새로 신고할 필요가 없습니다. 이미 합산배제를 신고했다면 과세대상 부동산에 변동(소유권․면적 등)이 있는 경우만 신고 기간 내에 물건 변동내역을 반영하여 신고하면 됩니다.
또한 기존에 합산배제 적용되던 부동산이 임대료 상한 초과, 임대사업 말소 등으로 더 이상 합산배제 요건에 해당되지 않게 되었다면 합산배제 대상에서 “제외”하는 신고를 해야 합니다.
5. 합산배제 신고 후 법정요건을 충족하지 못하게 될 경우 불이익은?
합산배제 신고된 후 요건을 충족하지 못하게 되었다면 경감받은 세액과 이자상당 가산액을 포함하여 추가로 신고․납부해야 합니다. 이자상당 가산액은 납부한 다음날부터 고지일까지 1일당 25/100,000을 가산함을 의미합니다.
그리고 임대료 상한(5%) 요건을 위반한다면 그해와 그 다음연도, 즉 총 2년간 합산배제 적용 대상에서 제외되므로 주의하십시오.
6. 18. 9. 14 이후 조정대상지역 취득한 주택 계약을 18. 9. 13 이전에 한 경우 장기일반민간임대주택 합산배제 적용 가능할까요?
2018. 9. 13까지 조정대상지역에 주택 매매 계약을 체결하고 계약금을 지급하였음을 증빙서류로써 확인 가능하다면 합산배제 사례에 해당됩니다. 주택의 취득과 계약일자가 조정대상지역 공고일 기준 전인지 후인지에 따라서 합산배제 가능과 불가능이 정해지는 것입니다.
7. 합산배제 임대주택 임대료 증액 5% 상한 기준 시기와 불이익은 무엇일까요?
2019. 2. 12 이후에 최초 체결하는 표준임대차 계약을 기준으로 그 이후에 임대차계약을 갱신하거나 체결하는 분부터 적용됩니다.
만약 임대료나 보증금의 증가율이 5%를 넘는다면 과거에 경감받은 세금과 이자상당 가산액을 납부해야 합니다. 그리고 그 해와 다음 연도까지 2년 동안 합산배제 대상에서 제외됩니다.
8. 주택임대를 하고 있지만 임대업 등록을 못했다면 합산배제 신고를 할 수 없을까요?
종부세 과세기준일인 6월 1일 기준으로 주택을 임대하고 있다면 합산배제 신고기간인 9월 30일까지 임대사업자(시/군/구)와 주택임대업 사업자(관할 세무서)를 등록하면 합산배제를 적용받습니다.
그러나 아파트는 '민간임대주택에 관한 특별법'이 개정됨에 따라 주택임대사업 등록이 불가하기 때문에 합산 배제 경우에 해당되지 않습니다. 단, 건설 임대는 가능합니다.
9. 임대사업자 등록 이전에 임대한 기간도 의무 임대 기간에 포함될까요?
임대사업자 등록 이전에 임대해준 기간은 합산배제 경우에 해당되지 않습니다.
10. 주택임대 사업자 등록은 물건지 별로 해야 할까요?
납세자 주소지의 관할 시/군/구청에서 임대주택을 모두 함께 등록할 수 있습니다. 이때 지자체에서 발급한 임대사업자 등록증을 지참하여 주소지의 세무서에 사업자등록을 합니다.
2018년 4월 2일부터는 신고자의 편의를 위해서 임대사업자 등록 신청할 때 '세무서 사업자등록 신청서 제출'에 동의하면 세무서 방문 없이 사업자등록 처리가 가능합니다.
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